Hỏi đáp về đấu giá tài sản quyền sử dụng đất
Căn cứ pháp lý:
Luật Đất đai năm 2024. Luật số: 31/2024/QH15 ngày 18/01/2024.
Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (gọi tắt là Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024).
Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (gọi tắt là Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024).
Tình huống 1. Anh Đ có hỏi: Pháp luật quy định việc công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện như thế nào?
Trả lời:
Theo Khoản 3 Điều 229 Luật Đất đai năm 2024, việc công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
- Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất lập hồ sơ gửi cơ quan có chức năng quản lý đất đai để trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đã bán đấu giá thành công để gửi cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai, đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan thuế và người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Tình huống 2. Chị H có hỏi: Trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất của của người trúng đấu giá quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?
Trả lời:
Theo quy định tại điểm a và điểm b Khoản 9 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024:
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người đã trúng đấu giá theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế.
Tình huống 3. Anh A có hỏi: Trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì xử lý như thế nào?
Trả lời:
Căn cứ điểm c Khoản 9 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024:
Trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì sau 120 ngày kể từ ngày phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan thuế có trách nhiệm thông báo đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá, người trúng đấu giá không được nhận lại tiền đặt cọc. Đối với trường hợp người trúng đấu giá đã nộp nhiều hơn khoản tiền đặt cọc thì được Nhà nước hoàn trả số tiền chênh lệch nhiều hơn so với số tiền đặt cọc theo quy định.
Tình huống 4. Chị D có hỏi: Sau khi người trúng đấu giá hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm gì?
Trả lời:
Theo quy định tại Khoản 5 Điều 229 Luật Đất đai năm 2024, sau khi người trúng đấu giá hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm:
- Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất và ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính theo quy định;
- Ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất.
Tình huống 5. Anh M có hỏi: Pháp luật quy định việc bàn giao đất trên thực địa cho người trúng đấu giá quyền sử dụng đất như thế nào?
Trả lời:
Theo quy định tại Khoản 6 Điều 229 Luật Đất đai năm 2024: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai chủ trì, phối hợp với đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Tình huống 6. Chị P có hỏi: Cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện nào?
Trả lời:
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 125 Luật Đất đai năm 2024 và quy định tại Khoản 2 Điều 55 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024. Cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 119 và Điều 120 Luật Đất đai năm 2024;
- Điều kiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.
- Trường hợp cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải cam kết thành lập tổ chức kinh tế bảo đảm các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 55 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024. Việc thành lập tổ chức kinh tế thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về đấu thầu và pháp luật khác có liên quan.
Tình huống 7. Chị K có hỏi: Tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện nào?
Trả lời:
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 125 Luật Đất đai năm 2024 và Khoản 1 Điều 55 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024. Tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 119 và Điều 120 Luật Đất đai năm 2024;
- Bảo đảm các điều kiện quy định tại Điều 122 Luật Đất đai năm 2024 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án;
- Nhóm công ty là tập đoàn kinh tế hoặc công ty mẹ, công ty con theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp khi tham gia đấu giá một thửa đất, khu đất hoặc một dự án gồm một hoặc nhiều thửa đất thì phải thỏa thuận để cử một công ty thuộc nhóm công ty tham gia đấu giá quyền sử dụng đất;
- Phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất;
- Không thuộc đối tượng bị cấm tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật;
- Đáp ứng điều kiện quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản khác.
- Điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.
Tình huống 8. Chị C có hỏi: Cá nhân có được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không?
Trả lời:
Căn cứ điểm b Khoản 2 Điều 55 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024:
Cá nhân có được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
Trường hợp cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải cam kết thành lập tổ chức kinh tế bảo đảm các điều kiện sau:
- Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 119 và Điều 120 Luật Đất đai năm 2024;
- Bảo đảm các điều kiện quy định tại Điều 122 Luật Đất đai năm 2024 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án;
- Nhóm công ty là tập đoàn kinh tế hoặc công ty mẹ, công ty con theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp khi tham gia đấu giá một thửa đất, khu đất hoặc một dự án gồm một hoặc nhiều thửa đất thì phải thỏa thuận để cử một công ty thuộc nhóm công ty tham gia đấu giá quyền sử dụng đất;
- Phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất;
- Không thuộc đối tượng bị cấm tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật;
- Đáp ứng điều kiện quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản khác.
- Điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.
Việc thành lập tổ chức kinh tế thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về đấu thầu và pháp luật khác có liên quan.
Tình huống 9. Chị H có hỏi: Khi hết thời hạn nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật mà cá nhân là người trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không thành lập tổ chức kinh tế theo quy định thì xử lý như nào?
Trả lời:
Theo Khoản 11 Điều 55 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024:
Khi hết thời hạn nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại khoản 9 Điều 55 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 mà cá nhân là người trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không thành lập tổ chức kinh tế theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 55 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá. Người trúng đấu giá không được nhận lại tiền đặt cọc. Đối với trường hợp người trúng đấu giá đã nộp nhiều hơn khoản tiền đặt cọc thì được Nhà nước hoàn trả số tiền chênh lệch nhiều hơn so với số tiền đặt cọc theo quy định.
Tình huống 10. Anh T có hỏi: Những trường hợp nào được coi là đấu giá QSD đất không thành?
Trả lời:
Căn cứ Khoản 6 Điều 125 Luật Đất đai năm 2024. Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất không thành bao gồm:
- Các trường hợp đấu giá không thành theo quy định của Luật Đấu giá tài sản;
- Đã hết thời hạn đăng ký mà chỉ có 01 người đăng ký tham gia đấu giá;
- Có nhiều người đăng ký tham gia đấu giá nhưng chỉ có 01 người tham gia cuộc đấu giá hoặc có nhiều người tham gia cuộc đấu giá nhưng chỉ có 01 người trả giá hoặc có nhiều người trả giá nhưng chỉ có 01 người trả giá hợp lệ.
Tình huống 11. Chị M có hỏi: Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất 02 lần không thành thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 6 Điều 125 của Luật Đất đai năm 2024 hoặc không có người tham gia thì thực hiện như thế nào?
Theo Khoản 6 Điều 124 Luật Đất đai năm 2024, Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất 02 lần không thành thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 6 Điều 125 của Luật Đất đai năm 2024 hoặc không có người tham gia thì sẽ tiến hành giao đất không đấu giá quyền sử dụng đất và thời gian giao đất, cho thuê đất trong trường hợp này chỉ được thực hiện trong vòng 12 tháng kể từ ngày đấu giá không thành lần 2.
Theo Khoản 3 Điều 54 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024, Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất 02 lần không thành do không có người tham gia đấu giá thì việc giao đất, cho thuê đất thực hiện theo quy định sau đây:
- Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đăng công khai trên cổng thông tin đấu giá quyền sử dụng đất quốc gia được tích hợp vào trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản do Bộ Tư pháp quản lý, cổng hoặc trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện nơi có đất trong thời hạn 30 ngày; niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
- Khi hết thời hạn nêu trên mà có nhà đầu tư đề xuất dự án đầu tư theo quy định tại khoản 2 Điều 54 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định;
- Khi hết thời hạn nêu trên mà có từ 02 nhà đầu tư trở lên đề xuất dự án đầu tư thì phải tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.
Tình huống 12. Chị Q có hỏi: Cơ quan nào có thẩm quyền lập phương án, phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nông nghiệp chưa sử dụng vào mục đích công ích?
Trả lời:
Theo Khoản 1 và Khoản 2 Điều 56 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024:
Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét, quyết định.
Việc lập, thẩm định, phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại các khoản 3, 4 và 5 Điều 55 Nghị định này.
Tình huống 13. Chị Y có hỏi: Việc thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nông nghiệp chưa sử dụng vào mục đích công ích được thực hiện như thế nào?
Trả lời:
Theo Khoản 3 Điều 56 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024:
Việc thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của Luật Đấu giá tài sản nhưng bảo đảm nguyên tắc thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí đấu giá tài sản không được vượt quá 10% giá trị quyền sử dụng đất công ích cho thuê.
Tình huống 14. Anh P có hỏi: Trường hợp không lựa chọn được tổ chức đấu giá tài sản để thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nông nghiệp chưa sử dụng vào mục đích công ích được xử lý như nào?
Trả lời:
Theo Khoản 4 Điều 56 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024:
Trường hợp không lựa chọn được tổ chức đấu giá tài sản theo quy định tại Điều 56 của Luật Đấu giá tài sản thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quyết định thành lập Hội đồng đấu giá tài sản để đấu giá quyền sử dụng đất công ích theo quy định của Luật Đấu giá tài sản.
Tình huống 15. Anh S có hỏi: Hình thức cho thuê đất, thẩm quyền ký hợp đồng thuê đất khi đấu giá quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nông nghiệp chưa sử dụng vào mục đích công ích?
Trả lời:
Căn cứ Khoản 2, Khoản 4 Điều 56 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024:
- Hình thức cho thuê đất là Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm và giá khởi điểm được xác định theo bảng giá đất hằng năm.
- Người trúng đấu giá ký hợp đồng thuê đất với Ủy ban nhân dân cấp xã; nộp tiền thuê đất theo hợp đồng đã được ký kết.
Tình huống 16. Anh N có hỏi: Giá đất tính tiền sử dụng đất được tính như thế nào?
Trả lời:
Căn cứ Điều 5 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024, điểm a, h và k khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai, điểm a, điểm đ khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai. Giá đất tính tiền sử dụng đất được quy định như sau:
- Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất trong Bảng giá đất áp dụng cho các trường hợp sau:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;
+ Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân;
+ Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân;
- Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể áp dụng cho các trường hợp sau:
+ Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập thực hiện dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;
+ Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất;
- Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá trúng đấu giá áp dụng trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất.
Giá đất tính tiền sử dụng đất quy định trong các trường hợp trên được xác định theo đơn vị đồng/mét vuông (đồng/m2).
Tình huống 17. Anh T có hỏi: Có áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất không?
Trả lời:
Theo Khoản 5 Điều 17 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024: Không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Tình huống 18. Chị Q có hỏi: Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích có được đưa ra đấu giá không?
Trả lời:
Theo Khoản 2, Khoản 3 Điều 179 Luật Đất đai năm 2024.
Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sử dụng vào các mục đích sau đây:
- Xây dựng các công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang và các công trình công cộng khác do Ủy ban nhân dân cấp xã đầu tư, quản lý, sử dụng; xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
- Bồi thường cho người có đất thu hồi khi xây dựng các công trình quy định tại điểm a khoản này.
Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích nêu trên thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 10 năm.
Tình huống 19. Chị Y có hỏi: Tôi có văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Vậy khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì tôi có được bồi thường về đất không?
Trả lời:
Căn cứ điểm đ Khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai năm 2024: Nếu có văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng sẽ được bồi thường về đất.
Tình huống 20. Anh Q có hỏi: Văn bản nào dùng làm căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất?
Trả lời:
Theo khoản 1 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024: Căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất là văn bản phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tình huống 21. Chị H có hỏi: Trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật và người sử dụng đất đã nộp tiền thuê đất, vậy khi có quyết định điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì tiền thuê đất được tính như nào?
Trả lời:
Căn cứ điểm 1.2 khoản 1 Điều 36 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024. Khi có quyết định điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật và người sử dụng đất đã nộp tiền thuê đất thì:
- Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi có quyết định điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì tiền thuê đất được tính như sau:
- Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi có quyết định điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì tiền thuê đất được tính như sau:
Trường hợp không tính hoặc phân bổ được tiền thuê đất đối với phần diện tích đất được điều chỉnh cục bộ thì thực hiện tính tiền thuê đất đối với toàn bộ dự án như quy định tại điểm a khoản này.
- Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì tiền thuê đất hằng năm của toàn bộ dự án được tính lại theo quy hoạch chi tiết sau khi điều chỉnh theo quy định của pháp luật tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết.
Tình huống 22. Chị B có hỏi: Việc nộp tiền thuê đất được pháp luật quy định như nào?
Trả lời:
Theo Khoản 2 Điều 43 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024: Việc nộp tiền thuê đất quy định như sau:
- Cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền thuê đất đến người thuê đất; đồng thời gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan có chức năng quản lý đất đai và Kho bạc Nhà nước cùng cấp (để theo dõi, hạch toán theo quy định).
- Người thuê đất thực hiện nộp tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước theo thông báo của cơ quan thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
- Đối với trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, sau khi thu tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê, cơ quan thu ngân sách nhà nước chuyển thông tin thu nộp ngân sách cho cơ quan thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế để cơ quan thuế chuyển cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai để làm căn cứ thực hiện giao đất cho người thuê đất theo quy định. Việc giao đất chỉ được thực hiện khi người thuê đất đã nộp đủ tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê theo quy định.
Tình huống 23. Anh V có hỏi: Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì thời hạn nộp tiền thuê đất được quy định như thế nào?
Trả lời:
Theo điểm a khoản 3 Điều 43 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024:
Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, thời hạn nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất phải được quy định cụ thể tại phương án đấu giá quyền sử dụng đất hoặc quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu giá để người trúng đấu giá thực hiện, nhưng không quá thời hạn phải nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Trường hợp người trúng đấu giá vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy thì việc xử lý thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản, Nghị định về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, pháp luật về quản lý thuế.
Tình huống 24. Anh T có hỏi: Trường hợp được nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, thời hạn nộp tiền thuê đất thực hiện như thế nào?
Trả lời:
Theo điểm b khoản 3 Điều 43 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024:
Trường hợp được nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, thời hạn nộp tiền thuê đất thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý thuế, nhưng tối đa không quá 180 ngày kể từ ngày có quyết định phê duyệt giá đất tính tiền thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trong trường hợp nộp tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê theo giá đất cụ thể). Quá thời hạn 180 ngày kể từ ngày có quyết định phê duyệt giá đất tính tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê mà người thuê đất không nộp đủ tiền thuê đất thì không được giao đất theo quy định. Quá thời hạn nộp tiền thuê đất theo Thông báo của cơ quan thuế mà người thuê đất không nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước thì phải nộp khoản tiền chậm nộp tiền thuê đất theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Trường hợp người thuê đất không tuân thủ việc cưỡng chế thì cơ quan thuế chuyển hồ sơ cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai để trình cấp có thẩm quyền xem xét, xử lý theo quy định tại Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với quyết định cho thuê đất này.
Tình huống 25. Chị X có hỏi: Người thuê đất của Nhà nước dưới hình thức trả tiền thuê đất hằng năm có được nộp trước tiền thuê đất cho một số năm của chu kỳ ổn định tiền thuê đất không?
Trả lời:
Theo điểm c khoản 3 Điều 43 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024:
Trường hợp người thuê đất của Nhà nước dưới hình thức trả tiền thuê đất hằng năm có nhu cầu và đề nghị thì được nộp trước tiền thuê đất cho một số năm của chu kỳ ổn định tiền thuê đất (không quá 05 năm) và có quyền của người sử dụng đất theo hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.
Tình huống 26. Anh T có hỏi: Khu tái định cư sau khi đã giao đất tái định cư mà còn quỹ đất thì xử lý như thế nào?
Trả lời:
Theo khoản 4 Điều 110 Luật Đất đai năm 2024:
Khu tái định cư sau khi đã giao đất tái định cư mà còn quỹ đất thì ưu tiên giao đất cho cá nhân thuộc đối tượng được giao đất ở không đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này; trường hợp vẫn còn quỹ đất thì giao đất cho cá nhân thuộc đối tượng được giao đất ở thông qua đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Tình huống 27. Anh H có hỏi: Trách nhiệm của người sử dụng đất trong việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất?
Trả lời:
Theo khoản 6 Điều 44 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024:
Người sử dụng đất:
- Thực hiện việc kê khai nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại Nghị định này và quy định của Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành.
- Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo đúng thời hạn ghi trên thông báo của cơ quan thuế.
- Quá thời hạn nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Thông báo của cơ quan thuế mà không nộp đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì phải nộp tiền chậm nộp theo quy định tại Điều 45 Nghị định này.
Tình huống 28. Chị N có hỏi: Pháp luật quy định xử lý chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất như thế nào?
Trả lời:
Theo Điều 45 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024: Trường hợp chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước thì người sử dụng đất phải nộp tiền chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với số tiền chậm nộp theo mức quy định của Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành, trừ trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
